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【中超联赛下注】半年报点评|荣盛发展:扩张动力减弱 仍聚焦河北市场
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本文摘要:2018年8月14日,荣盛发展(002146.SZ)发表了2018年半年度报告书。

2018年8月14日,荣盛发展(002146.SZ)发表了2018年半年度报告书。年销售额未来近千亿期,荣盛构筑签字金额400.99亿元,签字面积384.79万平方米,比上年快速增长46.76%和48.22%。公司销售偿还金约323.91亿元,偿还率为80.78%。

由于1月、5月和6月销售额、销售面积的高增长率,荣盛两个数值的半年增长率维持在45%以上,已经完成了去年销售额的59%。由于政策、债务等因素的影响,今年楼市往年很难出现金九银十的情况,下半年市场的许多不确认因素可能会使住宅企业的销售增长率大幅下降。按40%的增长率计算,荣盛全年的销售额将来类似千亿美元。

山东销售收益持续下降的河北销售未来和下降期间,荣盛构筑营业收入193.88亿元,比上年快速增长44.54%,其中房地产销售收益178.14亿元,比上年快速增长42.83%。从地区来看,荣盛三大重镇成型于2016年中,公司迄今为止在山东销售成为新的销售收益增长点,年报迅速增长283.32%,占房地产收益的25.19%。

但荣盛在山东的销售收益和毛利率之后开始下降,河北的销售收益大幅度急速增加,江苏期间的收益也下降到2016年中报时的水平,同时毛利率已经相似40%。与荣盛期间发现房地产销售面积相比,廊坊贡献了大部分项目的销售面积。廊坊地区期间销售67.70万平方米,占总结算数面积的229.27万平方米的29.53%南京、徐州共销售29.98万平方米。

2017年同期,荣盛在沧州、廊坊、唐山、秦皇岛共销售45.89万平方米,占总结算数面积173.61万平方米的26.43%徐州、南京共销售43.02万平方米。荣盛在2~3年前的推进盘集中在河北、江苏。相反,从荣盛期间的销售情况来看,公司称徐州、郑州、重庆、蚌埠、嘉兴、惠州等销售情况较好,去年同期廊坊、石家庄、南京、徐州等销售情况较好的有限购买政策的影响,今年荣盛在河北的销售额下降。

未来荣盛在河北的销售收益下降,江苏的销售收益将在未来一段时间内支撑公司的房地产收益。扩张力弱化下半年债务压力小期内,荣盛构筑母纯利润22.47亿元,比上年快速增长33.38%。公司销售商品,接受劳务的现金为321.66亿元,第二季度比第一季度快速增长45.60%的经营活动现金流为49.66亿元,去年同期为-74.74亿元。经营现金流净值大幅快速增长166.44%的背后,是荣盛受政策不确定性影响弱化的扩张动力,但与此同时,公司流动性债务能力得到了加强。

荣盛预收房款比期初减少140.68亿元至806.24亿元的公司折扣账款比期初减少4.39亿元至12.22亿元,其中1年内折扣账户为10.33亿元的公司期间资金流动为151.22亿元,不及去年同期的233.39亿元。由于今年融资环境放宽,荣盛期间融资额仅为181.13亿元,不及去年同期的252.19亿元,年度追加融资可能接近去年约470亿元的数值,年度融资成本也可能低于去年全年的6.50%。另外,公司期间偿还债务的现金为209.41亿元,期末现金从42.40亿元增加到182.70亿元。

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荣盛在2018年第一季度偿还了约5.13亿元的短期债务,第二季度再次偿还了约22.54亿元的短期债务,期末短期债务上升到约83.97亿元的同时,公司期间利息支出约3.05亿元,与2017年全年的3.62亿元相似的荣盛在一年内偿还了约252.13亿元的债务,现金特殊现金流量无法复盖面积,下半年债务压力小。应对,荣盛于2018年8月14日作出适当应对,白鱼申请人上市共计80亿元公司债券,同时向有限公司股东荣盛有限公司股份有限公司、荣盛建设工程有限公司借款不多达70亿元,利率不高达9.5%。此前为止,荣盛已于今年2月、3月和5月发售总计15亿元的非公开发布定向债务融资工具,期限为2年、1年和1年。

据报道,约89亿土地投入河北市场,荣盛期间在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地53馀宗,追加计划权益建筑面积402.76万平方米。截至报告期末,公司土地储备建筑面积3630.13万平方米,可满足公司3年左右的研发需求。根据荣盛迄今为止明确的月度追加土地的情况,公司期间以招募、收购等方式投入约89.09亿元的土地,河北和江西公司拥有的土地数量最多,分别为24个和16个。

但是,公司在河北和江西的土地成本低,河北的平均土地成本为0.97亿元,江西只有0.30亿元。荣盛在其他两个收益重镇江苏省和山东省投入少,分别只有三个、一个地块,江苏省平均土地成本高,6.51亿元。

另外,公司在浙江、湖南、安徽的平均土地成本也很高,分别为7.69、8.33、7.30亿元。未来荣盛将来河北、江苏市场居多。报告还有一个有趣的地方:荣盛2017年中报和2018年中报的期间建设动工面积,均为278.25万平方米。


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